Tu contrato de compra. ¿Qué estás firmando?
Como lo más importante es que cuando te muestren el contrato de reserva o el de compra-venta pueda distinguir sus partes esenciales, para luego consultarlo de forma detallada con su abogado o persona experta de confianza, aquí nuestra pretensión es acercarle con palabras claras y sencillas, a lo que distingue en esencia a cada tipo de documento, para un primer acercamiento y comprensión.
Para ello, podemos distinguir:
CONTRATO DE RESERVA
Una vez tenga la vivienda elegida, y quiera garantizarse el derecho de compra sobre ella, le conviene realizar este primer documento, que dispone a las partes, a través de una pequeña entrega económica acordada, con las correspondientes garantías de devolución en caso de renuncia, a la preparación y firma del contrato de compra y venta, que se realizará en el plazo que acuerden las partes.
Lo distingue esencialmente del de Compra-Venta, que este documento sólo garantiza el acuerdo previo de reservar la vivienda elegida para seguir su tramitación de compra.
Detalles que pueden ser de su interés conocer:
- Se puede denominar Contrato de Reserva o Contrato de Arras o Señal.
- Cumple una función compensatoria del perjuicio que se ocasiona a la otra parte por el incumplimiento de una de ellas.
- El contrato recogerá todos los datos que aparecerán en el futuro contrato de compraventa, identificando la vivienda, precio, forma de pago, plazo para el otorgamiento de la escritura pública y pactos de distribución de gastos en la compraventa en su caso.
- En relación con el precio, se especificará expresamente la cuantía que se entrega en concepto de arras y se hará constar si la misma se entiende a cuenta del precio final de compraventa.
CONTRATO DE COMPRA-VENTA
Es una pieza fundamental en cualquier transacción y requiere un profundo conocimiento para evitar posibles errores.
Su enunciado esencial nos dice que: El contrato de compraventa es un acuerdo bilateral a través del cual la parte vendedora se obliga a la entrega de un bien o servicio determinado, en este caso una vivienda, y la compradora, a pagar por ella un precio acordado, ya sea en dinero o signo que lo represente.
En este artículo vamos a exponer con sencillez puntos a tener especialmente en cuenta para redactarlo.
- Consentimiento de las partes. Expresado inequívocamente. Es obligatorio que las partes consientan en el precio y objeto del contrato, con independencia de que la vivienda no haya sido aún entregada.
- El Objeto será la vivienda que se va a comprar.
- Precio: Consistirá en el dinero o bienes a entregar en compensación por la vivienda.
- Para que las partes puedan comprar y vender y sea valido el documento, tienen que tener capacidad para contratar y no estar afectados por ninguna prohibición de disponer. En cuanto a la capacidad, se presume que son capaces todas las personas mayores de edad.
- La formalización del contrato se realiza:
- Preparación del contrato: Dada la importancia económica que supone la compra de una vivienda, el contrato de compraventa suele ir precedido de una serie de negociaciones previas y documentos como el contrato de arras que implican un preacuerdo esencial.
- Perfección y formalización del contrato. Con el consentimiento de ambas partes (comprador y vendedor) en contratar, quedando ambas partes obligadas a cumplir lo pactado con arreglo a la buena fe, usos y la Ley. Cualquiera de las partes podrá exigir la elevación a escritura pública del mismo, que será en todo caso obligatoria para el acceso de la operación al Registro de la Propiedad, y en todo caso si se precisa de préstamo hipotecario.
- El contrato puede formalizarse en:
- Documento privado: lo suscriben las partes sin intervención de funcionario público que atribuya fuerza probatoria al documento. La falta de escritura pública no priva de eficacia al contrato, que surte efectos entre los contratantes y sus causahabientes (quien requiere los derechos de otra persona).
- Documento público: documento público, auténtico y fehaciente, autorizado por el notario, y que sirve como medio de prueba tanto en juicio como fuera de él.
- El otorgamiento de una compraventa de vivienda en documento público y su inscripción en el Registro de la Propiedad produce eficacia frente a terceros, que quedan afectados por la misma, no pudiendo en ningún caso alegar desconocimiento de la fecha y lugar en los que el contrato se ha formalizado.
Por favor, para cualquier detalle que pueda precisar en cuanto a la aplicación de normativas sobre cualquier de los contratos, consúltenos. Estaremos encantados de serle útiles.